Результаты вашего поиска

Обзор рынка недвижимости Московской области

Опубликовано Ефим Стравинский на 06.04.2017
| 0

Обзор рынка недвижимости Московской области и Москвы в цифрах и перспективах развития Подмосковья. Где купить квартиру? Читаем дальше.

Обзор рынка недвижимости

Обзор рынка недвижимости

Обзор рынка недвижимости Москвы и Подмосковья 2017 года. Перспективы 2018

Проводя обзор рынка недвижимости, можно отметить, что в последнее время количество предлагаемых для продажи квартир, относящихся категории «эконом» и «комфорт» превысило 15 тысяч. Подсчитывались все жилые объекты, находящиеся на территории «старой» Москвы до её последнего расширения.

ВНИМАНИЕ!

Покупаете или продаете квартиру? НЕ РИСКУЙТЕ! Доверьте это профессионалам!

Полное сопровождение сделки под ключ! Подготовка договора для сделки купли-продажи квартиры от 5000 рублей. Оставьте заявку или позвоните на горячую линию +7(495)978-56-56

Полученный объем предложений в сфере квартир эконом-класса (71800 квадратных метров в 23 домах) и комфорт-класса (865000 квадратных метров в 123 домах) превысил аналогичные показатели за последние 5 лет.

Никогда еще первичный рынок недвижимости Москвы не предлагал такого количества вариантов.

Всего в первом квартале текущего года на рынке недвижимости столицы появилось 12 новых проектов. Например, только в марте Москва приняла 10 новостроек, общая площадь которых 360 000 квадратных метров.

По итогам первого квартала средняя цена квартир комфорт-класса достигла 146 300 рублей за квадратный метр.

Стоимость квартир эконом-класса стала 126 600 рублей за квадратный метр. Можно отметить, что в годовой динамике цена квартир в комфорт-классе увеличилась на 6,5%, а в эконом-классе уменьшилась на 21,6%.

Квартиры комфорт-класса стали дороже.

Их стоимость в среднем увеличилась на 6,3%. Это вызвано приходом на рынок новых сравнительно дорогих объектов, благодаря чему баланс цен сместился в сторону повышения среднего предложения.

Сейчас в Москве можно купить студию за 3,9 млн. рублей, так как стоимость на данный вид квартир уменьшилась на 18%. Цена однокомнатных квартир немного прибавилась. Их в среднем продают за 6,4 млн. рублей, что показывает прирост на 1,1%.

А вот расценки на двухкомнатное жилье уменьшились на 1,3%, это в среднем составляет 9,2 млн. Трехкомнатную недвижимость можно купить за 12,6 млн., что указывает на её удешевление на 1,9%.

Ввиду уменьшения платежеспособности населения, рост предложения по покупке недвижимости эконом- и комфорт-класса несколько опережает спрос. В тоже время по отдельным оценкам сейчас в Москве замечен рост ипотечных кредитов. Указанное обстоятельство может привести к выравниванию цен в этом секторе.

По окончанию первого квартала 2017 года количество предложенных новостроек бизнес-класса выросло до 1,1 млн. квадратных метров (13 900 апартаментов и квартир). Под реализацию было выставлено 75 комплексов, включая те, продажи квартир в которых начались в предыдущие годы.

Однако за этот период темпы наполнения рынка недвижимости новыми объектами значительно уменьшились по сравнению с прошлым кварталом, так как тогда на рынок было представлено несколько больших объектов, из-за чего объем предложения повысился на 30%.

При анализе рынка недвижимости по итогам первого квартала 2017 г. объем предложения новостроек бизнес-класса вырос всего лишь на 2% по их суммарной площади и на 8% по количеству выставленных квартир и апартаментов. С начала года продажи квартир начались в таких комплексах, как «Маяковский», «Царская площадь», «Родной город», «Тимирязев парк», «Клубный дом на Таганке» и «Воронцовский парк».

Кроме того, предложение на этом сегменте рынка недвижимости увеличилось квартирами и апартаментами в новых очередях уже знакомых рынку проектов:«AFI Residence Павелецкая», «Зиларт», Tribeca Apartments и AEROLOFTS. Общий объем новых объектов просчитывается на уровне 145 000 м2, что в 3 раза больше показателей аналогичного периода 2015 года.

Объемная доля апартаментов на рынке новостроек, относящихся к бизнес-классу, по итогам первого квартала 2017 года составила 24%.

Продолжается процесс перевода апартаментов в жилой фонд. Например, в самом скором времени будет переведен из апартаментов в жилье ЖК «Воробьев дом».

Небезынтересен факт «соседства» апартаментов и жилья в одном жилом комплексе. При этом речь не обязательно о секции или выделенном корпусе. Апартаментами остаются различные помещения, которые по разным причинам не могут соответствовать нормам, относящимся к жилым помещениям, и поэтому нет возможности их перевода в жилой фонд.

Наивысший уровень конкуренции отмечен на территории соседствующих районов Беговой, Аэропорт, Хорошево-Мневники и Хорошевский, так как здесь предложено более 250 000 м2 жилья и апартаментов, относящихся к бизнес-классу, что составляет22% от общего объема предложений на этом сегменте рынка.

Лидирующее место по объему предложения в первом квартале 2017 года занял Северный административный округ, так как здесь на реализацию выставлено четверть всего предложения на рынке новостроек, относящихся к бизнес-классу. Второе и третье места заняли ЗАО и СЗАО соответственно.

Так как в последнее время рынок этого сегмента активно пополнялся новыми предложениями, наибольшая часть (46%) площадей является жилыми комплексами, находящимися на начальной стадии строительства, где проходит подготовка площадки и подготовлен котлован.

В составе предложения на рынке новостроек бизнес-класса лидерство захватили двух- и трехкомнатные квартиры, включая и евроформат. Доля указанных квартир составляет более 65% предложения, при этом на однокомнатные приходится 20% предлагаемой недвижимости.

 

После заметного снижения средней стоимости предложения в течение прошлого года из-за выхода на рынок недвижимости крупных проектов по приемлемым ценам на старте продаж (от 135 000 руб./м2 ) в первом квартале 2017 г. средняя цена продажи квартир и апартаментов изменилась малозначительно (+/- 1-2%).

Из-за высокой конкуренции для сохранения спроса в течение всего квартала строительные компании использовали акции, заключающиеся в основном в предоставлении дисконта 3-10% при 100% оплате. Большие дисконты (15–20%)применялись редко на ограниченное количество жилья.

Также активно предоставлялись программы по рассрочке оплаты жилой недвижимости. Прямого уменьшения стоимости зафиксировано не было. Увеличение цен затронуло только отдельные комплексы, которые активно строились. Следовательно, большая часть застройщиков в течение последнего квартала выбрали политику удержания стоимости в прайс- листах при активном использовании дополнительных методов стимулирования спроса.

Проводя анализ рынка недвижимости установлено, что к концу марта 2017 года средняя стоимость квадратного метра на рынке новостроек бизнес-класса составила 243 000 рублей. Цена квартир этого сегмента в среднем составила 236 350 руб./м2, апартаментов — 264 100 руб./м2. Более высокое значение средней цены на апартаменты вызвано престижным расположением комплексов возле центра.

Наряду с этим в рамках одного комплекса стоимость апартаментов меньше стоимости квартир на 10–30%. Традиционно Центральный округ является лидером по уровню цен. Здесь квартиры и апартаменты в среднем стоят 317 600 руб./ м2.

Далее идет Восточный округ, где средняя цена жилой площади составляет 291 400 руб./м2. Высокая цена в этом округе обуславливается небольшим объемом предложений, которые большей частью сформированы квартирами в жилых комплексах со значительной стоимостью квадратных метров.

Третьим среди лидеров является Северный административный округ, где средняя стоимость предложения составляет 275 100 руб./м2. Четвертая часть всего предложения представлена в ценовом диапазоне от 10 до 15 миллионов рублей. Средняя цена приобретения квартир и апартаментов составила 20 млн. рублей.

К концу первого квартала 2017 года количество предложенных новостроек премиум-класса составило 227 000 м2 (1 750 квартир и апартаментов).

Активно продавались 20 комплексов. Объем предложения вырос на 4,1% по своей суммарной площади и на 6,7% по количеству выставленных квартир и апартаментов вследствие старта продаж жилых комплексов «Садовые кварталы» (третья очередь) и «ОКО».

В тоже время новые объекты премиум-класса на рынок не выводились. Общий объем нового предложения составил 20 000 м2. Данное значение в два раза больше объема, выведенного на рынок за весь прошлый год.

Большинство новостроек премиум-класса расположено на территории ЦАО, так как 75% предложений относятся к этому округу. За границами ЦАО новостройки премиум-класса предлагаются на территории таких округов, как ЗАО, ЮАО и СЗАО. Первенство по объему предложения следует отдать Пресненскому району (48%), так как здесь продаются апартаменты в крупных многофункциональных комплексах «Москва-Сити».

Так как новые объекты премиум-класса выходят на рынок довольно редко, доля проектов с начальной стадией строительства в общем объеме предложения не более 5% по состоянию на конец марта 2017 года. 50% квартир и апартаментов продается в новостройках, на которых не закончены отделочные работы. К тому же еще 32% — в новостройках, которые прошли госкомиссию.

В составе предложения на рынке новостроек премиум-класса преобладают двухкомнатные квартиры, так как их доля составляет более 38%. Многокомнатные квартиры представляют 27% предложения, еще 20% приходится на трехкомнатные.

На изменения средних цен в сегменте новостроек премиум-класса воздействует курс валют. Это вызвано тем, что 25% площадей в этом предложении предлагается по долларовым ценам, которые привязаны текущему курсу.

Относительно реального колебания рублевых цен, то в первом квартале 2017 года почти на всех объектах они остались прежними. Очень редко отмечалась корректировка прайс-листов как в сторону понижения цен (до 15%), так и повышения (+5%).

При покупке квартир и апартаментов за их полную стоимость действовали скидки от 3 до 15%. Наряду с этим почти всегда акции действовали только лишь на ограниченное число лотов. К концу марта 2017 г. средняя цена новостроек премиум-класса составляла 580 000 руб./м2 . Квартиры в приблизительно стоили 500 000 руб./м2 , апартаменты — 635 200 руб./м2 .

43% квартир и апартаментов продается по цене до 70 млн. рублей. 36% реализовывается по цене 100–125 млн. руб. Средняя стоимость предлагаемых квартир/апартаментов составила 87 млн. рублей.

При проведении анализа рынка недвижимости выяснено, что в первом квартале 2017 года объем продаж в новостройках бизнес-класса Москвы составил 115 000 м2 , что на 27% больше уровня аналогичного периода прошлого года. Объем продаж в секторе новостроек премиум-класса достиг значения 13 000 м2 , наоборот, оказался ниже на 5% показателей аналогичного периода прошлого года.

Главные факторы, которые поддерживали и стимулировали спрос в первом квартале 2017 года:

  • большой выбор проектов на первичной стадии реализации с низкой стартовой ценой (чаще всего в сегменте бизнес-класса);
  • дальнейшее продление программы субсидирования ипотечной ставки. Ожидание аннулирования программы, которая подстегнула спрос в начале года;
  • специальные методы стимулирования продаж от девелоперов: программы лизинга, рассрочки, дополнительного субсидирования ипотечной ставки и т. д.;
  • введение добавочных условий: различные акции, действующие в течение всего I квартала;
  • падение курса рубля в начале года, что предсказуемо приводит к росту количества сделок на рынке жилой недвижимости, так как отражает стремление сохранить свои сбережения, если они хранятся в рублях, а также желание купить лучшее жилье, если денежные средства хранятся в иностранной валюте.

Учитывая заслуживающие внимание прогнозы по макроэкономической ситуации, а также имеющийся объем предложения на рынке недвижимости, который находится на историческом максимуме, до конца года не стоит ожидать значимого изменения ситуации на рынке новостроек. Активный спрос, который поддерживается сегодня новыми объектами по низким стартовым ценам, а также проведением специальных акций, не сможет привести к резкому росту цен на рынке недвижимости.

В тоже время по некоторым проектам, которые находятся на активной стадии строительства и продаж, повышены цены во втором квартале 2017 года. Следует также учитывать, что стоимость квартир в жилых комплексах, которые вышли на рынок в конце 2016 — в начале 2017 годов, не будет долгое время оставаться на начальном уровне.

В тоже время специальные акции, проводимые для стимулирования продаж в условиях высоко-конкурентного рынка, по всей видимости, постепенно перейдут на следующий квартал, и рынок недвижимости останется благосклонным и благоприятным для покупателя.

Оставить комментарий

Ваш электронный адрес не будет опубликован.