Покупка квартиры по переуступке

Покупка квартиры по переуступке

Собираетесь приобрести жилье в новостройке? Не всегда застройщик предлагает подписать ДДУ. И не всегда стороной по договору числится застройщик. Покупка квартиры по переуступке – это вид сделки, позволяющей правомочно приобрести права на будущую квартиру на первичном рынке недвижимости.

Покупка квартиры по переуступке прав

Под переуступкой понимается переуступка права требования будущей квартиры, которое возникло у продавца на основании договора долевого участия. Реже на основании предварительного договора купли-продажи или договора участия в ЖСК.

При этом лицо, передающее право требования, именуется цедент, а лицо, принимающее данное право – цессионарий.

Покупка квартиры по переуступке прав ДДУ

При заключении договора долевого участия на основании ФЗ №214 от 30.12.2004 года человек становится соинвестором строительства. Он вкладывает свои деньги на первоначальном этапе, и сравнительно за небольшую сумму получает права на строящееся жилье. Когда дом готов, дольщик становится первым собственником квартиры.

По мере продвижения строительства риск возникновения долгостроя, безусловно, уменьшается. При этом жилая недвижимость увеличивает свою стоимость. Может сложиться такая ситуация, что дольщик решает не дожидаться завершения возведения дома. Например, он в этой квартире жить не собирался и купил её как инвестицию. Либо поменялись планы и дольщик больше не нуждается в данной квартире.

В этом случае продать недостроенное жилье невозможно. Ведь у дольщика еще нет на него права собственности. Но у дольщика есть право требовать данное жилье у застройщика, когда оно будет построено и юридически оформлено. Именно это право, напрямую вытекающее из ДДУ, дольщик и может продать. Или, как пишут в этих случаях – переуступить.

Для начала процедуры переуступки важно сперва разобраться с долгами перед застройщиком. Идеально, если дольщик оплатил полную стоимость квартиры в соответствии с ДДУ. Тогда, несомненно, препятствий быть не должно. Если же оплата не произошла или произошла не в полном объеме, то возникают нюансы. В этом случае покупатель может нести риски.

Согласно ГК РФ в этой ситуации нет надобности получения согласия строительной компании на переуступку. Вполне хватит и письменного уведомления. Однако нужно внимательно изучить договор с застройщиком, в котором может быть прописана обязательность его согласия.

Риски при покупке квартиры по переуступке прав

Рекомендуется получить доказательства получения застройщиком письменного уведомления о переуступке. Иначе строительная компания может заявить об отсутствии информации о переуступке и передать квартиру первоначальному покупателю.

К покупателю переходят не только права дольщика, но и его обязанности. В том числе произойдет переход долга, если ДДУ не оплачен. В этом случае согласие застройщика на переуступку обязательно. Следует учесть, что строительная компания может потребовать плату за дачу своего согласия. Обычно сумма составляет в районе 1% от стоимость квартиры по ДДУ.

Не помешает исключить еще один риск. Для этого нужно предварительно получить информацию у застройщика о наличии у продавца долгов или неоплаченной пени. Они, например, могут образоваться при просрочке периодических платежей. Последствия просрочки выплат приводят не только к неустойке. В частности, при задержке оплаты по ДДУ больше, чем на 2 месяца, застройщик может расторгнуть договор.

Сама переуступка должна заключаться в письменной форме. В случае ДДУ она подлежит обязательной государственной регистрации. В тексте документа необходимо указать реквизиты (номер и дата) договора, права по которому передаются.

Прочие нюансы

Что делать, если дольщик уже принял готовую квартиру? После получения квартиры по акту заключать соглашение переуступки бессмысленно. Ведь строительная компания, несомненно, выполнила свою обязанность, а дольщик также реализовал свое право по ДДУ. Получается, что передавать нечего. В этом случае покупатель должен зарегистрировать собственность и заключать обычный договор купли-продажи.

Следовательно, в случае ДДУ покупка жилья по переуступке возможна с момента проведения регистрации этого ДДУ до момента передачи квартиры дольщику. Необходимо также учесть, что в ФЗ № 214 от 30.12.2004 года прямо запрещена передача прав по не полностью оплаченному дольщиком договору долевого участия без перевода долга на правопреемника.

В качестве итога, кратко выделим важные тезисы:

  • во-первых, уступаемая квартира должна быть полностью оплачена
  • во-вторых, уступать право можно только после регистрации ДДУ в Росреестре
  • в-третьих, уступать право можно только до приемки квартиры по акту

Как купить квартиру по переуступке прав просто

Если Вы решили совершить покупку квартиры по переуступке, то специалисты агентства недвижимости Авангард могут оказать действенную юридическую помощь в составлении договора, представят Ваши интересы перед застройщиком, окажут помощь в регистрации договора в управлении Росреестра.

Об авторе

АВАНГАРД

АВАНГАРД administrator

Агентство недвижимости АВАНГАРД — риэлторские услуги: купля-продажа, обмен квартир, аренда жилой и коммерческой недвижимости Москвы и Подмосковья. Хотите продать квартиру? Поможем продать по максимально возможной цене. Хотите купить квартиру? Проверим юридическую чистоту и обеспечим безопасность сделки. Звоните +7(495)978-56-56

Оставить ответ