Закон о долевом строительстве 214-ФЗ

Чтобы не столкнуться с потерей квартиры в новостройке, стоит внимательно изучать действующую нормативную базу. Закон 214-ФЗ о долевом строительстве с изменениями на 2019 год создал очередные ограничения для застройщиков. Действующая редакция, прямо скажем, сильно сокращает маневренность строительных компаний в привлечении денег дольщиков.

Федеральный закон 214-ФЗ. Покупаем безопасно!

Застройщики Москвы и Подмосковья вынуждены активно применять Федеральный закон №214 при продаже квартир. Иных вариантов продавать жильё в строящихся домах практически не осталось. Например, поправками от 2019 года были упразднены схемы финансирования строек через ЖСК и ЖНК.

Кроме того, сейчас продавать квартиры по ДДУ (согласно 214-ФЗ) выгодно с точки зрения маркетинга. СМИ приложили немало усилий, чтобы напугать покупателей историями об обманутых дольщиках. В этой связи сами покупатели ищут самые безопасные варианты и не соглашаются на «серые» схемы. Тем более, что у них всегда есть выбор, благо новостроек хватает.

Тяжело решиться на серьезный шаг – покупку квартиры в новостройке – когда что ни выпуск новостей, то обязательно обманутые дольщики с плакатами требуют справедливости. И ладно бы только выпуски новостей. Порой даже десяти минут разговора с любым «знакомым юристом» достаточно, чтобы исполниться ужаса. И, как следствие, надолго утратить мотивацию к покупке квартиры.

Хотя следует признать, что последнее время информационное поле вокруг новостроек немного снизило напряженность.

Основная заслуга в этом принадлежит Федеральному закону №214-ФЗ «Об участии в долевом строительстве многоквартирных домов и иных объектов недвижимости». Его последняя редакция, на момент написания данной статьи, приходится на 27 июня 2019 года.

В чем же заключаются «целебные» свойства данного закона? О чем он гласит? Давайте разберемся.

Изначальная цель настоящего ФЗ заключалась в стандартизации юридических отношений между застройщиком и инвесторами строительства. Раньше эти отношения славились большим разнообразием, причем всегда не в пользу последних. Чтобы немного скорректировать баланс интересов участвующих сторон, правительство проработало и внедрило отдельный Федеральный закон, о котором мы ведем речь в этой статье.

Проще говоря, ФЗ-214 призван защитить интересы дольщиков. Теперь же разберемся, как именно он это делает.

• Застройщик не может продавать квартиры в новостройке по 214-ФЗ, если не оформил весь комплект разрешительной документации. В том числе документы на землю и разрешение на строительство. Это действительно важный фактор, так как в России широко распространялась (и сейчас распространяется) практика, когда застройщик ведет строительство и продает будущие квартиры, не имея на это достаточных юридических оснований. В этом случае довольно велик риск попасть в новостные сводки с плакатом в руках, бичующем несовершенство застройщика и городской администрации. Если же продажа ведется по ФЗ-214, значит одной головной болью меньше. Ведь документы, наверняка, в порядке.
• Заключая в соответствии с ФЗ-214 договор (например, ДДУ), можно не волноваться о так называемых «двойных продажах«. Для справки: двойная продажа квартиры – это когда застройщик продает одну и ту же будущую квартиру разным людям. Смысл в том, что на разных этапах строительства одна и та же квартира стоит по-разному. Поэтому, продав квартиру одному человеку на ранней стадии, бесчестный застройщик продает ее же другому человеку на поздней стадии, получая за квартиру больше денег. Первому же покупателю, как правило, возвращали его деньги и оставляли без квартиры. Сделки, заключенные по ФЗ-214, проходит обязательную государственную регистрацию в Росреестре. На одну и ту же квартиру нельзя зарегистрировать два ДДУ с разными дольщиками. Поэтому двойные продажи практически исключаются.
• Оплата после государственной регистрации сделки. Этот пункт неразрывно связан с предыдущим. Если возникли проблемы с регистрацией (например, кто-то уже заявил ранее о своих правах на эту будущую квартиру), то ни о какой оплате речи не идет. Дольщик платит только в одном случае. А именно, когда государство в лице Росреестра подтвердило его эксклюзивные права будущую квартиру.
• Застройщику, ведущему продажи по ФЗ-214, не выгодно затягивать сдачу объекта, так как просрочка грозит штрафами. Правда, в реальной жизни этот факт далеко не всегда гарантирует своевременную сдачу. У нас, по-прежнему, свойственно затягивать сроки сдачи невзирая на все что угодно.

Последние новшества 214-ФЗ

• во-первых, теперь данный закон распространяется не только на многоквартирные дома. Под его действие попали, так же, комплексы апартаментов и таунхаусы
• во-вторых, теперь дольщики платят не застройщику, а на специальный банковский эскроу-счёт. Таким образом, введена дополнительная прослойка в виде банка. Средства с эскроу-счёта поступят на счет застройщика после того, как застройщик передаст квартиру дольщику.

Сейчас нет способа купить квартиру в новостройке безопасней, чем по 214-ФЗ.

Однако перед покупкой стоит озаботиться элементарной проверкой застройщика:

• были ли у него раньше проекты
• сдал ли он их вовремя
• не упали ли построенные дома от легкого осеннего бриза в тихую безлунную ночь.

Есть и иные моменты, отличающие теорию от практики.

В любом случае, есть смысл пользоваться услугами грамотного риэлтора, который оградит Вас от опасностей рынка первичного недвижимости. Обращайтесь к профессионалам, то есть к нам.