Почему подняли ключевую ставку

Стало ясно, что ипотека опять подорожает. Что же случилось на этот раз? На экономическом фронте России новая тема для обсуждения — почему ЦБ подняли ключевую ставку. До повышения её размер был 4,25%. В Центральном банке утверждают, что повышение ставки — это мера против инфляции.

Почему подняли ключевую ставку и как это отразится на рынке недвижимости

В своих комментариях ЦБ уверяет, что рост ставки будет постепенным. А именно, растянется на три года, достигнув значения в 5-6%. Данная величина ставки является, по мнению Центробанка, «нейтральной». Этот термин означает, что при 5-6% ключевая ставка не будет:

• во-первых, фактором роста цен;
• во-вторых, фактором снижения цен.

Оговоримся, что все остальные факторы как действовали, так и будут действовать.

Но что нам теперь ожидать от цен на квадратные метры? Может, под действием «равновесной ставки» они перестанут, наконец, расти? Или вообще снизятся?

Увы, но нет.

Однако на некоторое время установится стагнация. Причём она вызвана многими факторами. Например, взрывным ростом цен на недвижимость в 2020 году (на 20-25%). Сейчас же причины роста спроса (и, следовательно, цен) уже исчерпаны. Например, программа льготной ипотеки, падение рубля и снижение ставок по депозитам.

Мощный подъем спроса на квартиры спровоцировал скачок цен. В настоящее время того спроса уже не наблюдается, но цены падать не хотят. Возможно, ситуацию ненадолго поменяет полная отмена льготной ипотеки с 01 июля 2021. По крайней мере для увеличения продаж застройщики начнут применять косвенные методы удешевления квартир. В частности, путём скидок, акций и прочих инструментов.

Цены на жильё опять вырастут?

В обрисованной выше ситуации внезапно появился ещё один фактор — подняли ключевую ставку. К чему конкретно это приведёт?

Повышение ключевой ставки вызвало удорожание ипотеки

Несомненно, ипотека подорожает. Но не сразу, а согласно графика повышения ключевой ставки. По нашему мнению, через три года стоит ожидать цену ипотеки 7,5-8,0% за первичное и 9,0-9,5% за вторичное жильё.

Естественно, сразу же упадёт число ипотечных сделок. Притом они составляют больше половины от всего числа продаж жилья. Логично предположить, что это обстоятельство должно сыграть в пользу снижения цен.

Однако, снижения не случится. Будет лишь небольшой отрезок времени летом 2021 года, когда первичный рынок запестрит акциями и скидками. Дело в том, что факторы роста цен сильнее, чем факторы снижения. Например:

• Эскроу-счета. Теперь в системе застройщик-дольщик есть третье лицо — банк. И лицо это не дешёвое, его наличие даёт примерно 10% рост цен на первичные квартиры.
• Удорожание стройматериалов. С ростом ключевой ставки подорожают все кредиты, а не только ипотека. Кредиты производителям стройматериалов — не исключение.
• Застройщики будут активно жонглировать методами неценового повышения спроса. Будут программы лояльности, удивительные рассрочки, какие-нибудь викторины и так далее.
• В конце концов, на рынок выйдут те покупатели, которые, видя сильный рост цен, отложили покупку. Теперь они увидят, что цены не падают, и нехотя совершат свои покупки.

ИТОГ: рынок будет стагнировать примерно год или два. Летом 2021 года ожидаем некоторое падение цен за счет скидочных акций, после чего будет медленный, но уверенный рост.