Каковы основные тренды развития новостроек и вторичного рынка. Наступил 2021 год и непременно возникает вопрос: чего нам ждать? Каковы тенденции, есть ли поводы для оптимизма, какие текущие процессы формируют рынок недвижимости 2021, все это мы рассмотрим здесь и сейчас.
Рынок недвижимости в 2021 году
Первое, что нужно отметить – текущий год не станет продолжение года прошлого. Огромный рост цен на недвижимость — на целых 20% — остался в 2020 году. Уровень достигнутых цен серьезно превышает платежеспособный спрос, а так же ценовые ожидания покупателей. Иными словами, нас ждёт год ценовой утряски и коррекции. Ни сильного роста, ни значимого снижения стоимости квадратного метра ожидать не приходится.
Поскольку рынок недвижимости в различных регионах отличается, мы будем говорить о столичном регионе – Москве и ближнем Подмосковье.
Теперь попробуем чуть подробнее остановиться на основных факторах, влияющих на конечную цену объектов недвижимости:
Ипотека
- В 2020 году именно рекордно низкие ставки по ипотеке серьезно подогрели спрос на жильё. После весеннего режима самоизоляции началась программа государственного субсидирования ипотечных кредитов. В итоге ставки упали до 6,5%, а иногда и ниже, если банк одновременно запускал дополнительные программы. Однако, данная программа действовала только на покупку новостроек.
Программа субсидирования действует до 01 июля 2021 года. Однако, большинство из тех, на кого программа рассчитана, уже успели купить квартиру в 2020 году. Об этом, частности, говорит прошедший январь 2021 года, показавший темп роста цен всего в 1%. Но даже этот 1% объясняется скорее инерцией, чем показателями спроса.
После 01 июля 2021 года ипотечные ставки на новостройки сравняются с теми, которые действуют для вторичных квартир. Соответственно, ипотечный драйвер роста цен будет полностью отыгран и далее в главных ролях будут иные факторы.
Инвестиции в недвижимость
- Продолжится падение уровня инвестиций в недвижимость. Большие объемы инвестиций традиционно приводили к повышению цен на первичном рынке, так как инвесторы формировали устойчивый спрос на ранних стадиях строительства.
Уход инвесторов приводит к тому, что застройщикам труднее продать квартиры в процессе строительства в условиях отсутствия внешней помощи. В прошлом году, как уже было сказано, такой помощью явилась дешевая ипотека. Если же застройщики столкнутся с ситуацией, когда нет ни инвесторов, ни ипотеки, то им будет сложно финансировать стройки через продажу квартир. Останется путь открывать кредитные линии, что делает стройку гораздо дороже.
Однако, как и в предыдущем пункте, здесь есть обратная сторона медали: наличие инвесторов снижало цены на недвижимость после строительства дома, особенно в первые год-два после их ввода в эксплуатацию.
Это объясняется тем, что, оформив собственность, инвесторы «выбрасывают» свои квартиры на рынок, чтобы заработать на разнице цен между началом строительства и окончанием. Это порождает ценовую конкуренцию между инвесторами, застройщиком и обычными людьми, желающими продать свои квартиры по разным причинам.
К слову, означенная ситуация весьма выгодна тем крупным инвесторам, которые решат остаться на рынке. Есть вероятность, что застройщики пойдут на большие скидки для оптовиков, чтобы не обременять себя кредитами.
Отдельная категория инвесторов — это те, кто закрыл банковские вклады после снижения процентов по депозитам. Многие из них понесли деньги на рынок недвижимости, внеся свою лепту в ажиотаж 2020 года. Однако, всплеск активности таких инвесторов носит разовый характер и не имеет долгосрочного влияния.
Снижение спроса
- Снижение платежеспособного спроса и отсутствие перспектив к его повышению. Усугубляет ситуацию затяжной экономический кризис, приводящий в ежегодному снижению реальных доходов населения.
Такие меры, как субсидирование ипотеки, имеют временный эффект, не влияющий на среднесрочные или долгосрочные перспективы рынка. Здесь всё очевидно: если у людей меньше денег, то они меньше покупают квартир. В этой связи, привнести оптимизм в рыночные ожидания может только фундаментальное улучшение экономики. В противном случае, мы можем говорить только о разовых всплесках на уверенно снижающейся кривой.
Рынок недвижимости 2021. Основные перспективы.
Подытоживая написанное выше, выделим основную мысль: 2021 год обещает быть довольно спокойным. Если перед Вами стоит задача продать квартиру, то вряд ли стоит временить. Ведь сейчас — ценовой потолок, за которым период коррекции в год или два. Если Вы хотите купить квартиру, то тоже нет поводов ждать. Сильного снижения цен мы вряд ли увидим. При этом, за периодом стагнации, возможно, опять начнется рост стоимости квартир.
О нас