Вам предлагают купить квартиру у ПИФ? Опасно ли это? Закрытые паевые инвестиционные фонды недвижимости в Москве и Подмосковье — что это? Какие риски? Разберемся вместе.
Паевые инвестиционные фонды недвижимости. Покупка квартиры у ПИФа — обычное дело!
Сегодня на финансовом рынке существует довольно интересный инструмент получения дохода. А именно, Паевые инвестиционные фонды, сокращенно ПИФы.
Суть их заключается в том, чтобы собрать деньги пайщиков в общий фонд. После чего обеспечивать их прирост за счет инвестиций. Для пайщиков смысл заключается в том, чтобы вложенные деньги давали бόльшую доходность. Например, чем если бы они лежали на депозите в банке.
Сам по себе фонд не является юридическим лицом и управляется специализированной управляющей компанией (далее «УК»).
Различные фонды могут использовать разные инвестиционные стратегии, как по степени риска, так и по отраслевым предпочтениям. Большая часть ПИФов диверсифицирует риски, распределяя средства фонда по разным инвестиционным портфелям.
Один из этих портфелей, зачастую, посвящен недвижимости. Инвестиции в недвижимость в России имеют широкое распространение. Причина в высокой доходности и относительно небольшому риску.
В своей деятельности мы часто сталкиваемся с ситуацией, когда ПИФ является продавцом своей недвижимости. То есть когда-то ПИФ вложился в эту недвижимость, например на стадии строительства, а теперь продает по текущим ценам, обеспечивая тем самым доходность пайщиков.
При этом многие покупатели начинают беспокоиться, узнав, что покупают квартиру у «какого-то» ПИФа. О сути таких компаний они не имеют никакого представления и опасаются мошенничества. Упоминание словосочетания «паевой инвестиционный фонд» рождает в несведущем человеке ассоциацию то ли с финансовой пирамидой, то ли с каким-то невиданным способом всех обмануть. Однако, такие ассоциации в корне неверны.
Первое, что мы рассмотрим в данное статье – это как относиться к тому, что квартира, которую Вы собрались купить, принадлежит ПИФу.
Начнем сразу с прямого ответа – относиться нужно спокойно. Продажа квартиры ПИФом – это обычное дело, такое же, как продажа физическим или юридическим лицом. ПИФ вполне законно может владеть недвижимым имуществом, управляет которым специализированная управляющая компания.
Однако сделки с ПИФом имеют свои особенности, которые перечислим ниже:
- Поскольку имуществом ПИФа управляет специализированная управляющая компания, то свидетельство о праве собственности может включать в себя соответствующее обременение. Пугаться этого не стоит. Запросите правила доверительного управления ПИФа, а также устав Управляющей компании. Это нужно, чтобы убедиться в полномочиях УК отчуждать имущество ПИФа. При регистрации сделки в Росреестре обременение будет снято. Вы же получите свидетельство о праве собственности без зарегистрированных обременений.
- Подписантом со стороны продавца наверняка будет выступать представитель Управляющей компанией, которая осуществляет доверительное управление средствами Фонда. Здесь действия те же, что и в предыдущем пункте. То есть не удивляться, а просто ознакомиться с правилами доверительного управления и с уставом УК.
- Характерная особенность ПИФа – это наличие внешнего контроля за его деятельностью (и деятельностью управляющей компании) в части соблюдения законодательства. В частности, такой контроль осуществляет так называемый специализированный депозитарий. Поэтому для регистрации сделки купли-продажи квартиры продавец должен заручиться письменным одобрением спецдепозитария. В этой связи не стесняйтесь запрашивать в УК данный документ. Плюс ко всему, наличие спецдепозитария является дополнительной гарантией для покупателя, что ПИФ не пойдет на нарушение закона.
Есть и еще один аргумент в пользу того, что покупать квартиру у ПИФа довольно безопасно.
Заключается он в том, что ПИФ, как правило, владеет немалыми средствами. Они, зачастую, в сотни раз превышают стоимость конкретной квартиры. Поэтому куда-то молниеносно «пропасть», получив за квартиру деньги, ПИФ просто физически не может. А учитывая наличие внешних контролирующих органов, такое действие и вовсе выглядит фантастическим. Также стоит понимать, что задача ПИФа – это действительно продать квартиру, получив желаемую доходность. В этом и состоит суть и смысл ПИФа.
Для топорного мошенничества (получил деньги и пропал) не бывает инструмента хуже, чем ПИФ – самое зарегулированное со стороны государства инвестиционное объединение.
Следующий вопрос, который обычно возникает у покупателей, заключается в том, почему ПИФы отказываются работать с банковскими ячейками. Это многим кажется подозрительным, так как люди опасаются передавать деньги в ПИФ до момента регистрации сделки.
Вообще сам этот вопрос гораздо шире, чем частные случаи с ПИФами. Ведь 99% юридических лиц, даже и не имеющих отношения к ПИФам, также отказываются продавать квартиры через закладку денег в ячейку. То есть этот вопрос касается также застройщиков, компаний-инвесторов строительства, просто любых юридических лиц, продающих свою недвижимость.
Разгадка же простая. Многие юридические лица банально не имеют по закону права принимать наличные денежные средства, так как не имеют зарегистрированного кассового аппарата. Кроме того, суммы за квартиры, как правило, очень не малые, поэтому их движение может регулироваться весьма жестко, что налагает на «юриков» дополнительные проблемы. Ну и банальное: компания не хочет доверять своим сотрудникам право вынимать такие большие деньги из ячейки, чтобы потом не искать этого сотрудника с деньгами по дальним весям.
Но из этой неприятной ситуации есть вполне хороший выход: предложите продавцу вместо банковской ячейки использовать банковский аккредитив. Их суть схожа, просто аккредитив предполагает использование безналичных денег посредством специального счета. Подробности читайте в статье про аккредитивы.
Таким образом, уважаемые покупатели квартир, призываем Вас не бояться сделок с ПИФами, особенно если на Вашей стороне действует грамотный риэлтор.
Как лучше действовать
Если у Вас есть сомнения, покупать ли квартиру у ПИФа или нет, либо Вы сомневаетесь в чистоте сделке, обращайтесь к нам! Наши специалисты помогут Вам разобраться во всех тонкостях и нюансах.
Итак, опасны ли паевые инвестиционные фонды недвижимости? Однозначно на этот вопрос ответить может только профессионал. Обращайтесь!
Мы будем представлять Ваши интересы на всех этапах сделки купли-продажи:
- проверим документы инвестфонда
- изучим объект недвижимости на предмет чистоты
- подготовим договор, защищающий Ваши права
- проведем переговоры, являясь Ваши представителем
- оформим должным образом переход права от продавца к Вам
Для этого оставьте заявку в форме обратной связи или позвоните нам!
Звоните прямо сейчас по телефону +7(495)978-56-56
О нас