Раньше была популярна схема, когда купленная на фундаменте квартира потом продавалась намного дороже, однако такие инвестиции в новостройки больше не выгодны. Всему виной эскроу-счета и субсидированная ипотека. Привычная всем схема спекулятивного инвестирования, фактически, утратила актуальность.
Раньше алгоритм инвестирования был прост и понятен. Застройщику нужны были деньги на стройку от дольщиков. Поэтому девелоперы были заинтересованы в том, чтобы квартиры продавались на всех этапах строительства. При этом чем более ранняя стадия застройки, тем ниже цены, потому что выше риск и дольше ожидание для покупателя. Всё довольно логично и понятно. Инвесторы дешево покупали квадратные метры на самой ранней стадии, ждали сдачи дома, после чего продавали дорого. Доходность таких операций стабильно превышала 20% годовых. Затем, однако, в долевом строительстве появилось проектное финансирование, и привычные схемы сломались.
Почему инвестиции в новостройки больше не актуальны
Главная причина — это так называемые эскроу-счета, которые прочно вошли в долевое строительство. Деньги, которые дольщики платят за квартиры, оседают именно на них, тогда как стройка ведется благодаря банковскому финансированию. Получается, что застройщику нет нужды предлагать дешевые лоты на ранней стадии. Деньги и так идут, дома строятся. Девелоперу становится выгоднее приберечь квартиры для более поздней реализации по высоким ценам. Те же лоты, которые выставляются на стадии фундамента, по ценам приближены к ценам на вторичном рынке. То есть утрачивается сама суть спекулятивных инвестиций.
Есть и вторая причина — это субсидированная ипотека с околонулевыми ставками. Данный вид ипотеки — это совместные программы застройщиков и банков. Прогремев в 2022 году, такие программы сразу же подбросили цены вверх примерно на 30%. На рынке случился парадокс: цены в новостройках стали превышать цены на готовое жилье. Более того, стало невозможно выйти из сделки путем уступки права, не потеряв при этом те самые 30%. Причина в том, что околонулевая ипотека есть только у застройщика, что даем ему колоссальное преимущество перед иными продавцами.
Ситуация пришла к той точке, когда инвесторы перестали интересоваться первичным жильем. Однако теперь они более активно ведут себя на рынке вторичных квартир. Тактика та же: купить дешево у того, кто продает срочно, после чего продать уже дороже, либо сдать в аренду.
О нас