Последнее время много говорят о том, что ЦБ недоволен сверхнизкими ставками по ипотеке, поэтому давайте разберемся: как именно дешевая ипотека может обрушить банковскую систему.
Всякий, кто следит за рынком недвижимости, встречал рекламу от застройщиков с почти нулевой ипотекой. Формируется подобная ставка следующим образом. Сперва государство предлагает покупателям квартир в новостройках льготную ставку — 7%. Затем девелоперы снижают эту ставку почти до нуля, выплачивая банкам комиссию за снижение процента. Но в таких программах речь не всегда только об удешевлении кредита. Иногда увеличивается срок ипотеки, например, до 30 лет. В итоге получается схема, которая однажды поставила США перед ипотечным кризисом в 2007 году. Что именно в этой схеме не так и чем рискуют банки?
Первое, на что следует обратить внимание — это то, что нулевая ипотека увеличивает цену квартир. То есть застройщик заплатил банкам комиссию за сверхнизкую ипотеку, и тут же учел это в стоимости метра. В итоге покупатель платит за жилье на 20-30% больше. Вроде бы и застройщик доволен, что все затраты отнес на покупателя, и банк получил солидную единоразовую комиссию. И вот тут закладывается первая проблема, на которую обратил внимание регулятор. Фактически получается ситуация, что квартира, проданная в ипотеку таким образом, переоценена на те самые 20-30%. И если заемщик не сможет выплачивать ипотеку, то банк сталкивается с риском убытка от продажи залоговой квартиры. Ведь новому покупателю банк не сможет предложить столь низкий процент. Получается, что схема изначально предполагает, что кредитные организации сильно переоценивают залоговые активы в виде таких квартир. И если подобных лотов будут тысячи или десятки тысяч, то любой кризис неплатежей вызовет крах.
Кроме того, при подобной схеме субсидирования ставок застройщиками, меняется сама суть ипотеки. Обычный алгоритм выглядит так: банк выдал кредит, после чего каждый месяц получает некую сумму. Из этих небольших платежей складывается предсказуемый поток. Если же речь о субсидировании, то всё меняется. В этом случае банку выплачивается единоразовая большая комиссия, и дальше идут почти нулевые поступления. То есть банк перестает иметь дело со стабильными многолетними поступлениями, на которые живет.
Дешевая ипотека, итоги
Девелоперы затеяли игру в «субсидированную ипотеку» для привлечения покупателей. Спрос на жилье сейчас низкий, поэтому изобретаются подобные маркетинговые ходы. В итоге мы имеем, что уже почти три года цены на жилье искусственно растут. Искусственно в том смысле, что их подбрасывают вверх игры с неестественными для рынка ипотечными параметрами. Сейчас на рынке царят совершенно космические цены. При этом банки «затарились» переоцененными активами, что грозит им в перспективе большими проблемами. Видится лишь один путь для разрешения сложившейся ситуации. Отказ от сверхнизких кредитов и откат цен на недвижимость на два года назад. Второе уже постепенно происходит.
О нас