С одной стороны, цены на жильё уже четвертый месяц падают. С другой стороны — впереди сезонное оживление рынка. Покупать ли квартиру этим летом, чтобы не переплатить осенью? Или цены продолжат падение, несмотря на грядущий активный сезон?
Рынок недвижимости, действительно, подвержен серьезным сезонным колебаниям. Профессиональные участники рынка заранее строят свои планы с учётом того, что квадратные метры хорошо покупаются и продаются с осени по середину весны, и застаиваются летом. У такого положения дел довольно много следствий. Например, зачастую выгодно переждать лето и продать жильё осенью — убыток от ожидания возместится и продавец останется в плюсе. Верно и обратное: если активный сезон завершается, а покупателя нет, то иногда есть смысл дать хорошую скидку — это будет выгоднее, чем висеть несколько месяцев с замороженными в виде квартиры деньгами.
Выше мы кратко рассмотрели сезонность в обычной экономической ситуации. И если бы нынешняя картина рынка была типичной, то на этом можно было бы останавливаться. Однако мы знаем, что всё обычное осталось в прошлом и рынок полон сюрпризов. Сильное замедление рынка, начавшееся в мае, носит далеко не сезонный характер. Вернее, лето внесло свою долю, но главная причина совсем в другом — в политических событиях. На фоне кратковременного обвала рубля возник ажиотажный спрос на квартиры, приведший к очередному скачку цен. При этом цены и до скачка были явно перегреты двумя годами льготной ипотеки и пандемии.
Апрельский рост рынок переварить уже не смог. Все драйверы роста были отработаны, а новых нет. Первым на отток покупателей отреагировал вторичный рынок, лишенный ипотеки с господдержкой. В мае цены начали проседать, вернулись серьезные скидки в районе 5%. Застройщики же предпочли не реагировать на ситуацию, снимая последние сливки с дешевой ипотеки. Всё изменил июнь, когда прайсы поползли вниз на любую недвижимость — хоть вторичную, хоть первичную. Июль закрепил движение вниз, хотя темпы падения немного снизились.
Что в итоге — покупать ли квартиру этим летом или подождать дальше?
И вот мы оказались в августе 2022 года. С одной стороны девелоперы и близкие к ним «эксперты» утверждают, что вместе с летом осенним ветром сдует и рыночный штиль. Вернется деловая активность, очередной раз понизится ключевая ставка, и рынок вернется в позицию роста. Если данная позиция верна, то покупать жильё выгодно именно в августе — на минимуме цен. Однако есть и другой взгляд на ситуацию.
Как мы писали выше, в нынешнем затишье доля сезонности вовсе не так велика. Уход спроса с рынка недвижимости вызван массой иных причин. Среди них слишком высокие цены на недвижимость, сокращение доходов населения, а так же традиционная передышка после ажиотажа. Летний сезон закончится, но исчерпаются ли вместе с ним экономические причины штиля? Вероятно, что нет. Поэтому всё, о чём мы можем говорить — это замедление темпов падения цен, но не разворот вверх.
Однако если речь идет об инвестиционной покупке, чтобы заработать в среднесрочной перспективе, то картина выглядит иначе. Такая покупка в августе выглядит разумной. По крайней мере она совершится после четырехмесячного падения цен перед тем, как мы проверим, что же будет осенью — рост или небольшое падение. Всё же после осени будет зима, когда разворот рынка выглядит более, чем реально.
О нас