Ранее Центробанк озвучил, что для наведения порядка на рынке недвижимости и в банковском секторе нужна отмена сверхдешевой ипотеки. Однако застройщики, как и ожидалось, против такого решения. Попробуем рассмотреть их аргументы. Сперва напомним, что околонулевая ипотека достигается субсидиями от застройщиков. То есть компания платит большую единоразовую комиссию банку, чтобы тот снизил ставку. Затем эта комиссия включается в цену квартиры. В итоге покупатель переплачивает условные 20% стоимости жилья, зато имеет ипотечную ставку 0,1%. Чем же это плохо?
Недавно мы уже разбирали доводы регулятора в соответствующей статье: как дешевая ипотека может обрушить банковскую систему. Напомним основные тезисы:
- Околонулевая ипотека привела к искусственному завышению цен на квартиры в новостройках.
- Банки получили массу переоцененных залоговых квартир.
- Вместо стандартных ежемесячных поступлений от ипотечников, банки получают большую разовую комиссию от застройщиков, что бьет по привычной бизнес-модели кредитных учреждений.
С точки зрения Центрального Банка, ограничение субсидированной ипотеки снизит банковские риски и цены на жилье. Застройщики, однако, приводят свою аргументацию.
Отмена сверхдешевой ипотеки глазами застройщиков
Девелоперы утверждают, что подобные шаги приведут к падению спроса. При этом называются цифры вплоть до 40%. Действительно, на субсидированную ипотеку приходится львиная часть сделок. В том числе приводится аргумент, что за последние два года цены на квартиры выросли на 40-60%, и что только низкие ипотечные ставки могут обеспечивать минимальный объем спроса. Поэтому застройщики предлагают банкам самим снижать ипотечные ставки, если ограничат субсидирование.
В аргументации девелоперов есть весьма любопытный момент. Вспомним, почему именно повышались цены на те самые 40-60%. Сперва застройщики получили огромное преимущество перед вторичным рынком за счет ипотеки с господдержкой. Естественно, дело обернулось тем, что строящееся жилье стало дороже готового. Затем в ход пошли околонулевые ставки по ипотеке, которые подбросили цены еще сильнее. Иными словами пузырь цен надулся благодаря неестественным для рынка ипотечным параметрам. И сейчас застройщики хотят удержать совершенно искусственную стоимость жилья, не соглашаясь с регулятором.
Многие эксперты вместе с ЦБ полагают, что ипотечные параметры должны вновь обрести рыночный вид. Тогда спрос будет восстанавливаться именно за счет снижения цен на квадратные метры. То есть пузырь должен сдуться. Девелоперы воспользовались временным конкурентным преимуществом и взвинтили цены. Теперь же самое время вернуть их из космического полета на землю.
О нас